中國(guó)酒店業(yè)經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，市場(chǎng)保有量達(dá)到飽和，酒店存量市場(chǎng)巨大，舊酒店改造（以下簡(jiǎn)稱(chēng)舊改）與產(chǎn)品轉(zhuǎn)型被提上日程。面對(duì)同質(zhì)化的產(chǎn)品及陳舊的設(shè)施，如何改造才能重新贏(yíng)得市場(chǎng)，成了業(yè)界一個(gè)熱點(diǎn)話(huà)題。

一．為什么要去翻新酒店

1）酒店風(fēng)格陳舊，不符合當(dāng)下客戶(hù)審美需求；

2）酒店設(shè)置的功能配比不滿(mǎn)足現(xiàn)有需求；

3）酒店水暖電機(jī)械設(shè)備老舊，因漏水隔間差等問(wèn)題入住體驗(yàn)感差不受歡迎；

4）周邊酒店競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，需要不斷提升自身優(yōu)勢(shì)；

5）酒店很難跟上最新的趨勢(shì)或升級(jí)到最新的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

二.重新定位

如何確定舊改項(xiàng)目的定位？首先是區(qū)域地位。確定項(xiàng)目地在該區(qū)域的位置，分析市場(chǎng)是否還有競(jìng)爭(zhēng)空間，或者是是否還具備酒店商業(yè)價(jià)值；其次就是市場(chǎng)定位，了解周邊同行的項(xiàng)目情況，定位走向、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)的對(duì)比，確定自身項(xiàng)目在未來(lái)商業(yè)空間中該具有何種產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)；最后是品牌定位。無(wú)論是加盟連鎖品牌還是沿用或創(chuàng)建自己的品牌，都需要確定單體運(yùn)營(yíng)及加入連鎖的優(yōu)劣勢(shì)，詳細(xì)分析項(xiàng)目未來(lái)需要面臨的問(wèn)題，分析品牌檔次是否符合項(xiàng)目地的實(shí)際情況。

市場(chǎng)變化是迅速的，不少酒店初始建造時(shí)符合市場(chǎng)需求，但沒(méi)過(guò)幾年周邊商圈已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，比如原本定位的快捷酒店，如今區(qū)域已經(jīng)發(fā)展成了商業(yè)的核心位置，那就要重新準(zhǔn)對(duì)如今的市場(chǎng)做調(diào)研分析，結(jié)合投資人實(shí)力重新進(jìn)行投資改造。

市場(chǎng)調(diào)研包括調(diào)研酒店所處位置在哪里、附近的核心商圈、人流量如何，不同的位置影響不同的客源結(jié)構(gòu)。搞清楚客源之后，了解目標(biāo)客戶(hù)群體的特點(diǎn)，比如年齡層、喜歡的風(fēng)格等，以此制定相關(guān)的方案和策略，樹(shù)立屬于自己酒店的風(fēng)格、文化、特色，甚至打造出一家“網(wǎng)紅”酒店。

三．重新規(guī)劃功能

經(jīng)過(guò)幾年經(jīng)營(yíng)的酒店，原有的功能也許已經(jīng)不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，后者已經(jīng)被市場(chǎng)拋棄，改造要重新評(píng)估各項(xiàng)功能的必要性，合理的功能配套能更大 化拉高酒店整體房?jī)r(jià)，帶動(dòng)酒店?duì)I收，不合理的功能配套只會(huì)浪費(fèi)人力和酒店面積，浪費(fèi)成本。

所謂的功能配套比如客房、餐飲、停車(chē)場(chǎng)、會(huì)議室、宴會(huì)廳等，主要由酒店定位和自身?xiàng)l件決定，比如改造成快捷酒店一般只有客房+餐飲。除此之外功能間的流程要合理流暢，避免客流、服務(wù)流、物流交叉打架，從而提高酒店的服務(wù)速度、質(zhì)量、效率，降低能耗和運(yùn)營(yíng)成本等。

四.舊改項(xiàng)目評(píng)估

動(dòng)工前要先明白一件事，“推倒重來(lái)”情況下有一筆不小的拆除成本。但事實(shí)上老酒店中有的基礎(chǔ)設(shè)施是可以再次重新投入的，評(píng)估舊改項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施是否可用將節(jié)省不少成本。

機(jī)電設(shè)施、消防設(shè)備在投入中占相當(dāng)大部分，要綜合評(píng)估原有設(shè)備的使用年限、維修保養(yǎng)情況、未來(lái)可使用的年限等。重新核定未來(lái)機(jī)電設(shè)備的采購(gòu)及種類(lèi)，在未來(lái)的拆遷過(guò)程中，保護(hù)好原有設(shè)備。

硬裝部分如隔墻、廚房等，要了解現(xiàn)有功能區(qū)分是否符合酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，如果符合是完全可以不拆除的，只需要對(duì)過(guò)不適用的部分進(jìn)行改造即可。

軟裝部分一般酒店每年都有小改造或物品增加，有些裝飾可以通過(guò)舊物改造或重復(fù)使用，達(dá)到再生利用的價(jià)值，這不僅僅有利于企業(yè)獲利，更能減少建筑垃圾。讓更多歷史得以重現(xiàn)，也讓老物件獲得了重生。

五．改善運(yùn)營(yíng)管理

改善原有的管理不足，重新置入新的管理模式和管理理念，讓管理模式更適應(yīng)當(dāng)下酒店的市場(chǎng)，更節(jié)能、更高效。加強(qiáng)管理，提高酒店服務(wù)品質(zhì)。酒店基礎(chǔ)條件好了，稍加人性化的管理與服務(wù)，也能讓酒店的收益好過(guò)周邊酒店。